Een Wet houdende diverse bepalingen inzake economie, die op 8 februari 2024 van het parlement groen licht kreeg (hierna: ‘Programmawet’), heeft een belangrijke impact op zowel het economisch recht als het appartementsrecht. Door de nieuwe wet is de wettelijke regeling inzake onrechtmatige bedingen in een B2C-verhouding voortaan van toepassing op het gebouw of op de groep van gebouwen in gedwongen mede-eigendom waarvan 75% of meer van haar aandelen in de gemeenschappelijke delen zijn toebedeeld aan kavels die geen professionele bestemming kunnen hebben overeenkomstig de statuten van de mede-eigendom. Artikel 19 van de Programmawet voegt dit zo in artikel 81/1 van Boek VI van het Wetboek Economisch Recht in. Ook de B2C-regeling inzake verlenging van contracten (art. VI/91 WER) wordt dan van toepassing. De B2B-regeling inzake onrechtmatige bedingen is dan weer van toepassing indien meer dan 25% van de aandelen in de gemeenschappelijke delen zijn toebedeeld aan kavels die een professionele bestemming kunnen hebben overeenkomstig de statuten van de mede-eigendom.
Dit hoofdstuk is ook van toepassing op de overeenkomsten gesloten tussen een onderneming en een vereniging van mede-eigenaars bedoeld in artikel 3.86 van het Burgerlijk Wetboek van het gebouw of van een groep van gebouwen in gedwongen mede-eigendom waarvan vijfenzeventig procent of meer van haar aandelen in de gemeenschappelijke delen zijn toebedeeld aan kavels die geen professionele bestemming kunnen hebben overeenkomstig de statuten van de mede-eigendom.
Nieuw artikel VI.81/1 WER
Deze wet is het eindpunt van een lange parlementaire weg (het eerste voorstel dateerde al van 2020) die ernaar streefde om bij duurcontracten (distributie, verzekeringen…) meer bescherming te verlenen aan VME’s. Oorspronkelijke voorstellen, waarbij aan een VME onder voorwaarden het statuut van consument werd toegekend, stuitten op bezwaren inzake gelijkheid en de vraag of de kwalificatie als rechtspersoon wel verenigbaar was met het statuut van consument. De dogmatische kwalificaties werden in de uiteindelijke versie dan ook (mijn inziens terecht) vervangen door meer functionele bepalingen die louter gaan over de toepassing van de onrechtmatige bedingenleer op contracten waarbij VME’s partij zijn. Het criterium om te bepalen welke bepalingen van toepassing zijn (B2B of B2C), is of meer dan 25% van de kavels een professionele bestemming kan hebben overeenkomstig de statuten van de mede-eigendom. Indien de statuten daarover niets bepalen, is aan te nemen dat elke bestemming, dus ook een professionele bestemming, mogelijk is.
Het criterium om te bepalen welke ‘zwarte’ en/of ‘grijze’ lijst van toepassing is, is voor derden moeilijk kenbaar. Derden contracteren met de rechtspersoon VME en hebben niet altijd – vaak geen – zicht op de achterliggende kavels. Een VME kan bovendien van statuut, en dus van toepasselijk beschermingsregime, veranderen, doordat de bestemming van één of meerdere kavels wijzigt, wat derden vaak niet weten en niet behoren te weten. Dat leidt voor ondernemingen die contracteren met VME’s tot rechtsonzekerheid en vergt dus bijkomende aandacht. In elk geval wordt de bestemming die luidens de statuten van (de groep van) het gebouw(en) aan de kavels wel of niet kan worden gegeven, ook hier van belang, zodat ook aan het notariaat een belangrijke rol toekomt. Men zou aan de nieuwe regeling ook andere, niet-technische overwegingen kunnen wijden. Zo rijst de vraag waarom geen onderscheid wordt gemaakt tussen VME’s waarin een professionele syndicus is aangesteld en VME’s waarin dat niet het geval is? Indien er een professionele syndicus actief is, mag men van deze laatste verwachten dat hij/zij de nodige professionaliteit aan de dag legt en bij het sluiten van het contract niet de ‘onwetendheid’ van een consument kan claimen. De wetgever maakt dit onderscheid echter niet. Het toont wellicht aan dat de soep niet zo heet zal gegeten worden als ze wordt opgediend.
In elk geval voorziet het gemeen verbintenissenrecht in een open norm voor onrechtmatige bedingen wanneer een kennelijke wanverhouding bestaat tussen de partijen (art. 5.52 BW). Hoewel die bepaling in de praktijk uitgehold wordt door de specifieke onrechtmatige bedingen-lijst in Boek VI WER, leidt ze ertoe dat de inhoudelijke inzet van het debat te nuanceren is (voor een uitvoerige analyse van de verhouding tussen die bepalingen, zie F. POLLEFEYT, “(On)zin van de B2B-onrechtmatige bedingenleer na de hervorming van het verbintenissenrecht”, TPR 2023/4, te verschijnen).
2 reacties
Frede Van In · 13 februari 2024 op 22:53
Syndici komen en gaan, maar liftcontracten blijven altijd bestaan.
Ivan Coppens · 15 februari 2024 op 12:52
Toepassingsgebied blijft niet evident, vermits de statuten vaak voorzien in de mogelijkheid om in de kavels / appartementen ook een vrij beroep uit te oefenen. In dat geval “kunnen” deze kavels dus een professionele bestemming hebben, waardoor deze mede-eigendommen meteen ook de bescherming als consument kunnen verliezen. Hoe strikt zal de rechtspraak dit interpreteren?