Coronamaatregelen en artikel 1722 oud BW
Artikel 1722 oud BW bepaalt dat: “indien het verhuurde goed gedurende de huurtijd door toeval geheel is tenietgegaan, de huur van rechtswege is ontbonden; indien het goed slechts ten dele is tenietgegaan, kan de huurder, naar gelang van de omstandigheden, ofwel vermindering van de prijs, ofwel zelfs ontbinding van de huur vorderen. In geen van beide gevallen is schadeloosstelling verschuldigd.” Het betreft een toepassing van de gemene overmachtsleer (ondertussen verankerd in de artikelen 5.226, 5.99-5.102 BW) op het (handels)huurcontract. De (volledige of gedeeltelijke) uitdoving van de prestatie (verbintenis tot verschaffing van het rustig huurgenot) door overmacht impliceert in een wederkerig contract de (volledige of gedeeltelijke) uitdoving van de tegenprestatie (verbintenis tot betaling van de huurprijs). Het resultaat is ontbinding of huurprijsvermindering.
Naar aanleiding van de coronapandemie heeft deze wetsbepaling heel wat stof doen opwaaien. Meer specifiek rees de vraag of er sprake kon zijn van een volledig of gedeeltelijk en tijdelijk tenietgaan indien overheidsmaatregelen ter bestrijding van het coronavirus de uitbating van het verhuurde goed belemmeren. Bij gebrek aan een alternatieve autonome rechtsgrond voor risicoverdeling – de leer van verandering van omstandigheden was op dat moment nog geen geldend recht en het leerstuk van de goede trouw heeft geen wijzigende functie – was het antwoord op die vraag natuurlijk erg belangrijk voor de getroffen handelshuurders.
Standpunt van het Hof van Cassatie
In twee recente arresten beantwoordt het Hof van Cassatie deze vraag overduidelijk positief. Het Hof kwalificeert de overheidsmaatregelen ter bestrijding van de coronapandemie als een tenietgaan in de zin van artikel 1722 oud BW en aanvaardt de toepassing van artikel 1722 oud BW ook op situaties van tijdelijke overmacht.
Deze bepaling onderstelt dat de genotsstoornis van het onroerend goed het gevolg is van de definitieve of tijdelijke onmogelijkheid voor de verhuurder om de huurder door een toevallige gebeurtenis of overmacht het in de huurovereenkomst beloofde genot te verschaffen. Dit is het geval wanneer de toegankelijkheid voor het publiek van de gehuurde handelsruimte geheel of gedeeltelijk niet langer mogelijk is ten gevolge van overheidsmaatregelen ter bestrijding van de coronapandemie.
Cass. 26 mei 2023 (eigen onderlijning)
Deze bepaling onderstelt dat de genotsstoornis van het onroerend goed het gevolg is van de definitieve of tijdelijke onmogelijkheid voor de verhuurder om de huurder door een toevallige gebeurtenis of overmacht het in de huurovereenkomst beloofde genot te verschaffen.
Cass. 7 september 2023 (eigen onderlijning)
Bedenkingen
Is met deze cassatierechtspraak de rust nu eindelijk teruggekeerd? Ik heb alvast mijn bedenkingen en vind hiervoor steun in de rechtspraak van de Nederlandse Hoge Raad (HR 24 december 2021) en het Duitse Hooggerechtshof (BGH 12 januari 2022) over functioneel equivalente bepalingen (artt. 7:204 en 7:207 NBW en §§ 535 en 536 BGB). Beide hoge rechtscolleges oordeelden dat de coronamaatregelen de toepassing van deze bepalingen niet triggeren. Ik sluit mij daarbij aan.
Mijn analyse verscheen onlangs in het Rechtskundig Weekblad. In deze blogpost deel ik graag enkele van de bedenkingen die mijn standpunt hebben gevormd:
– Artikel 1722 oud BW vindt niet alleen toepassing bij een ‘materieel’, maar ook bij een ‘juridisch’ tenietgaan. Het goed staat dan fysiek overeind, maar er is een genotsaantasting. Om de risicosfeer van de verhuurder duidelijk af te bakenen, onderstelt een juridisch tenietgaan echter nog steeds het bestaan van een voldoende nauwe band tussen de overmachtssituatie en (de staat, ligging of ruimtelijke inrichting van) het verhuurde goed zelf. Wegenwerken in de straat of een algemeen rookverbod rechtvaardigen de toepassing van artikel 1722 oud BW bijvoorbeeld niet. Coronamaatregelen die in algemene zin op meerdere handelspanden betrekking hebben, rechtvaardigen de toepassing van artikel 1722 oud BW om dezelfde reden evenmin.
– De tekst van artikel 1722 oud BW zwijgt over een tijdelijk tenietgaan. Artikel 1722 oud BW ligt evenwel in het verlengde van de gemene overmachtsleer. Een evolutieve uitbreiding van de bepaling tot situaties van tijdelijke overmacht is in theorie dus logisch. Wat betekent een tijdelijke (volledige of gedeeltelijke) schorsing echter in de praktijk voor de termijn van het handelshuurcontract? Daarover bestaat er geen duidelijkheid. In een eerder cassatiearrest (Cass. 10 november 2022) lezen we dat een termijnverlenging in principe mogelijk is, tenzij dit indruist tegen de partijbedoeling. Is dat echter niet bijna altijd het geval bij handelshuurcontracten? Doorkruist een termijnverlenging niet de dwingende bepalingen van de Handelshuurwet? Resulteert een tijdelijk tenietgaan niet automatisch in een definitief (volledig of gedeeltelijk) verlies van huurgenot en huurgelden voor een bepaald tijdsinterval? En hoe berekenen we dat tijdsinterval bij overheidsmaatregelen waarvan de draagwijdte wijzigde in functie van de evolutie van de besmettingsgraad van het virus? Zie hier opnieuw een reden om de toepassing van artikel 1722 oud BW op dit soort situaties te vermijden.
Toekomstblik
De coronacrisis was een systeem-ontwrichtende gebeurtenis. Rechtspraak en rechtsleer onderstreepten daarom terecht het belang van risicoverdeling tussen partijen. De nood aan rechtvaardige oplossingen in crisistijden is echter geen vrijbrief voor een ongebreidelde toepassing van artikel 1722 oud BW. Het doel heiligt met andere woorden het middel niet. Bij toekomstige crisissen moeten we kijken naar een ander middel: het leerstuk van verandering van omstandigheden (art. 5.74 BW). De mogelijkheid tot contractuele uitsluiting van dat leerstuk doorkruist echter het potentieel ervan als rechtsgrond voor risicoverdeling. Hopelijk krijgt de wetgever in de toekomst de gelegenheid om dat uitgangspunt te evalueren.
Partijen en vrederechter aan zet
De bal ligt nu in ieder geval in het kamp van de (vrede)rechters. Het Hof van Cassatie oordeelde namelijk ook dat “het aan de feitenrechter staat om te beoordelen of de genotstoornis geheel of gedeeltelijk is en wat de gevolgen hiervan zijn voor de vordering tot ontbinding of huurprijsvermindering.” Juist die beoordeling bleek in de covid-rechtspraak erg moeilijk. Het valt daarom te hopen dat (vrede)rechters omzichtig omspringen met de toepassing van artikel 1722 oud BW. Contractspartijen kunnen nu al op de rechterlijke tussenkomst anticiperen door artikel 1722 oud BW in functie van de contractuele relatie te moduleren. Ze denken ook best na over de wijze waarop ze de contractuele bestemming omschrijven.
0 reacties